Financiamento imobiliário: o guia completo para comprar seu imóvel
Por Privus Imóveis · Atualizado em 2026-07-08
Financiar um imóvel é a forma mais comum de realizar a compra da casa própria no Brasil — e também uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Este guia explica, em linguagem simples, cada etapa do processo: da entrada ao registro do imóvel, passando pela escolha do sistema de amortização e pelo uso do FGTS.
Como funciona o financiamento imobiliário
No financiamento, o banco paga o vendedor à vista e você devolve esse valor ao banco em parcelas mensais, acrescidas de juros, por um prazo que costuma variar de 10 a 35 anos. O imóvel fica alienado ao banco como garantia até a quitação — você usa e mora normalmente, mas só recebe a propriedade plena ao final.
As duas principais linhas no Brasil são o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com juros limitados e uso do FGTS permitido, e o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), usado em imóveis de valor mais alto. O enquadramento depende do valor do imóvel e das regras vigentes de cada banco.
Entrada: quanto preciso ter guardado?
Na maioria dos bancos, a entrada mínima é de 20% do valor do imóvel — ou seja, o financiamento cobre até 80%. Alguns programas e perfis de crédito permitem financiar até 90%. Além da entrada, reserve entre 4% e 6% do valor do imóvel para os custos de transação (ITBI, escritura e registro), detalhados mais abaixo.
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, menores os juros pagos ao longo do contrato e maior a chance de aprovação do crédito.
SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), você amortiza o mesmo valor do saldo devedor todo mês; como os juros incidem sobre um saldo que diminui mais rápido, as parcelas começam maiores e caem ao longo do tempo. No total, o SAC costuma custar menos em juros.
Na tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim, o que facilita o planejamento de quem tem renda estável e orçamento apertado no presente. Em compensação, a amortização é mais lenta no início e o custo total tende a ser maior.
Não existe resposta única: quem pode pagar parcelas iniciais maiores geralmente se beneficia do SAC; quem precisa de previsibilidade pode preferir a Price. Simule os dois cenários antes de decidir — a calculadora da nossa página de financiamento ajuda nessa comparação.
Uso do FGTS na compra
O FGTS pode ser usado como entrada, para amortizar o saldo devedor ou para reduzir o valor das parcelas. As principais condições: o imóvel deve ser residencial urbano e destinado à sua moradia; você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando períodos); e não pode ter outro financiamento ativo no SFH nem imóvel residencial na mesma cidade.
Documentação e análise de crédito
O banco analisa sua renda, seu histórico de crédito e o comprometimento máximo da renda com a parcela (em geral, a parcela não pode passar de 30% da renda bruta familiar). Documentos básicos: identidade, CPF, comprovante de estado civil, comprovantes de renda (holerites, extratos bancários ou declaração de IR) e comprovante de residência.
O imóvel também passa por avaliação e análise jurídica: certidões do vendedor, matrícula atualizada e habite-se. É aqui que uma assessoria experiente evita dores de cabeça — problemas de documentação são a principal causa de atraso ou cancelamento de financiamentos.
Custos além do imóvel
Planeje-se para os custos de transação: ITBI (imposto municipal de transmissão, em torno de 3% do valor em Belo Horizonte), escritura e registro em cartório (cerca de 1% a 1,5%, com teto tabelado) e a taxa de avaliação do banco. Somados, esses custos ficam tipicamente entre 4% e 6% do valor do imóvel.
Como aumentar suas chances de aprovação
Mantenha o nome limpo e o orçamento organizado nos meses anteriores ao pedido; concentre a renda familiar na proposta (compondo renda com cônjuge); dê a maior entrada possível; e compare propostas de mais de um banco — as taxas variam de forma relevante entre instituições e perfis.
A Privus Imóveis oferece assessoria gratuita de financiamento: analisamos seu perfil, comparamos as taxas dos principais bancos e acompanhamos todo o processo até as chaves, com resposta em até 24 horas.
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Perguntas frequentes
Qual o prazo máximo de um financiamento imobiliário?
A maioria dos bancos trabalha com prazos de até 35 anos (420 meses). O prazo somado à sua idade normalmente não pode ultrapassar 80 anos.
Posso quitar o financiamento antes do prazo?
Sim. Você pode amortizar parcialmente ou quitar o saldo devedor a qualquer momento, inclusive com FGTS (respeitando o intervalo mínimo de 2 anos entre usos), e os juros futuros são abatidos proporcionalmente.
Financiamento com parcela fixa existe?
Sim, na tabela Price as parcelas são fixas. No SAC, as parcelas diminuem ao longo do tempo. Há também linhas com correção por TR, IPCA ou taxa fixa — cada uma com riscos e custos diferentes.
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